La mayoría de los huéspedes que reservan a través de Airbnb asumen que el anfitrión recibe algo cercano al precio que ven, y no es así. Cuando una estancia en Ciudad de México liquida en la plataforma, entre tarifas de servicio, retención de IVA, impuesto de hospedaje de la ciudad y comisiones al anfitrión, la brecha entre lo que paga un huésped y lo que recibe un anfitrión puede superar el 40% del valor total de la reserva.
Este post muestra los números reales de nuestra operación en Roma Norte: la estructura de comisiones con la que lidiamos en cada ciclo de reserva y qué cambia cuando un huésped reserva directamente.
Si estás comparando ruta de pago y tipo de estancia para 30+ noches, cruza este análisis con reservar directo vs Airbnb para departamentos mensuales y con departamentos amueblados en renta en CDMX para validar inventario real además de comisiones.
Lo que Airbnb cobra al huésped
Cuando un huésped reserva una estancia de 30 noches en Airbnb, ve una tarifa por noche y una tarifa de limpieza. Al hacer checkout aparece otro número.
Airbnb agrega una tarifa de servicio al huésped del 14–16% sobre la tarifa base y la tarifa de limpieza. Esta tarifa no es negociable, no se reembolsa si la plataforma cancela y no va al anfitrión.
Los huéspedes que reservan alojamiento en Ciudad de México también pagan el impuesto de hospedaje, un impuesto municipal del 5% que Airbnb recauda y remite en nombre del gobierno de la Ciudad de México. Aplica por noche durante toda la estancia.
Para una estancia típica en Roma Norte a una tarifa por noche de $2,800 MXN durante 30 noches:
| Concepto | Monto (MXN) |
|---|---|
| Alojamiento base (30 noches) | $84,000 |
| Tarifa de limpieza | $850 |
| Tarifa de servicio Airbnb al huésped (~15%) | $12,728 |
| Impuesto de hospedaje (5%) | $4,243 |
| Total que paga el huésped | $101,821 |
El huésped paga más de $101,000 MXN por una estancia cuya tarifa base es $84,850 MXN. La plataforma y el impuesto municipal absorben aproximadamente $17,000 antes de que el anfitrión vea un solo peso.
Por qué el impuesto de hospedaje importa más en estancias largas
El 5% de impuesto de hospedaje pasa casi desapercibido en estancias cortas. En las estancias largas, que son las que atrae StayWork, se vuelve significativo.
Un huésped corporativo que reserva una estancia de 6 meses a una tarifa base de $3,500 MXN por noche paga aproximadamente $31,500 MXN de impuesto de hospedaje en total. Lo paga íntegramente él y Airbnb lo remite al gobierno de la Ciudad de México. A cambio no recibe nada que un huésped de reserva directa no reciba también.
Es un impuesto, no una comisión de la plataforma, pero Airbnb lo recauda porque la reserva se clasifica como hospedaje: alojamiento proporcionado a través de una plataforma digital. Esa clasificación tiene una excepción legal que vale conocer.
Lo que Airbnb retiene del anfitrión
Una vez que el huésped paga, Airbnb también toma su parte del lado del anfitrión.
Para personas morales (empresas como Defihaus SA de CV) que han proporcionado su RFC a Airbnb, la plataforma retiene:
- Tarifa de servicio al anfitrión: ~15.5% del subtotal de la reserva (alojamiento + limpieza), que incluye IVA
- Retención de ISR: 2.5% del ingreso bruto
- Retención de IVA: 8% del ingreso bruto (50% de la tasa estándar del 16% de IVA, como se exige a personas morales con RFC)
Con el mismo ejemplo de 30 noches en Roma Norte:
| Concepto | Monto (MXN) |
|---|---|
| Subtotal de reserva | $84,850 |
| Tarifa Airbnb al anfitrión (~15.5%) | −$13,152 |
| ISR retenido por Airbnb (2.5%) | −$2,121 |
| IVA retenido por Airbnb (8%) | −$6,788 |
| Pago al anfitrión | $62,789 |
El huésped pagó $101,821 y el anfitrión recibió $62,789. La plataforma, el impuesto municipal y las retenciones fiscales absorbieron los $39,032 restantes, aproximadamente el 38% de lo que pagó el huésped.
Las retenciones de ISR e IVA son acreditables en las declaraciones mensuales del SAT, así que no son una pérdida permanente, pero afectan el flujo de caja y hace falta una contabilidad fiscal adecuada para recuperarlas.
Qué cambia cuando un huésped reserva directo
Cuando un huésped reserva a través del calendario de nuestro sitio o nos contacta directamente, la estructura cambia mucho en ambos lados.
Para el huésped:
- Sin tarifa de servicio de plataforma (se elimina el 14–16%)
- Sin impuesto de hospedaje: las estancias estructuradas como arrendamiento temporal (alquiler temporal) en lugar de hospedaje pueden quedar fuera de este impuesto, según la estructura del contrato y la duración. Más adelante incluimos una aclaración legal sobre este punto.
- El departamento, los anfitriones y el check-in autónomo son los mismos
Para el anfitrión:
- Sin tarifa Airbnb al anfitrión (se elimina el 15.5%)
- ISR e IVA siguen aplicando como a cualquier ingreso empresarial, pero se pagan en las declaraciones estándar del SAT y no por retención de la plataforma
- Visibilidad completa de los ingresos y facturación directa (CFDI a solicitud)
Una reserva directa para la misma estancia de 30 noches a la misma tarifa base se ve así:
| Concepto | Monto (MXN) |
|---|---|
| Paga el huésped | $84,850 |
| Procesamiento de tarjeta (Stripe, ~3.9%) | −$3,309 |
| Neto para el anfitrión | ~$81,541 |
El huésped ahorra aproximadamente $17,000 MXN frente a reservar por Airbnb, y el anfitrión recibe $81,541 en lugar de $62,789, casi $19,000 MXN más por la misma estancia de 30 noches.
Una nota sobre arrendamiento temporal y el impuesto de hospedaje
El 5% de impuesto de hospedaje aplica específicamente al hospedaje, es decir, a los servicios de alojamiento proporcionados a través de plataformas digitales según las reglas de la economía de plataformas de México. Una estancia estructurada bajo un contrato de arrendamiento temporal puede clasificarse de otra manera en el derecho civil y fiscal mexicano y quedar así fuera de la definición de hospedaje.
En estancias largas, de 30 noches a varios meses, esta distinción puede ahorrarle al huésped desde varios miles hasta decenas de miles de pesos, según la tarifa y la duración.
Esto no es asesoría legal: la clasificación depende de la estructura del contrato, la situación fiscal y cómo reporte los ingresos el propietario. Si planeas una estancia larga y quieres ver si un arrendamiento temporal es apropiado para tu reserva, escríbenos antes de reservar y revisamos las opciones.
Antes de pagar, revisa también el checklist de departamento mensual en CDMX y confirma por reserva directa cuando tus fechas ya estén cerradas.
Qué usamos en el lado de reserva directa
La reserva directa funciona en este mismo sitio, en reserva directa : eliges fechas, ves el total en vivo y pagas con tarjeta en el checkout seguro de Stripe. La disponibilidad está sincronizada con nuestros otros canales, así que el calendario que ves está actualizado.
Las reservas directas no llevan tarifa de plataforma. El único costo de nuestro lado es el procesamiento estándar de tarjeta (~3.9% vía Stripe), bastante menos que las comisiones combinadas que Airbnb cobra al anfitrión y al huésped. Ese costo lo absorbemos nosotros, así que los huéspedes ven la tarifa base sin cargo adicional.
Para estancias mensuales, reservas corporativas o cualquier cosa de más de 30 noches, preferimos hablar directamente antes de cerrar la reserva, porque en estancias largas a menudo conviene aclarar fechas, la logística del check-in y si se necesita factura CFDI para reportes de gastos.
Por qué seguimos en Airbnb
Airbnb nos da visibilidad. Huéspedes que nunca habían oído hablar de StayWork nos encuentran a través de la plataforma, y eso nos sirve de verdad, sobre todo en estancias cortas o con huéspedes que hacen su primer viaje a CDMX.
Nuestro modelo es híbrido: Airbnb para alcance y canal directo para huéspedes recurrentes y estancias largas. Si un huésped reserva 10 noches a través de Airbnb, tiene una buena experiencia y regresa por un mes al año siguiente, vale la pena llevar esa segunda estancia al canal directo, donde el ahorro en comisiones es real y la relación es más limpia.
Así que Airbnb sigue en nuestra operación, y nos aseguramos de que los huéspedes que planean estancias largas, y que se beneficiarán significativamente de la diferencia en comisiones, sepan que existe una opción directa.
Resumen: la comparación de comisiones
| Airbnb (30 noches, $2,800/noche) | Directo (misma estancia) | |
|---|---|---|
| Paga el huésped | ~$101,821 MXN | ~$84,850 MXN |
| Ahorro del huésped | — | ~$16,971 MXN |
| Recibe el anfitrión | ~$62,789 MXN | ~$81,541 MXN |
| Beneficio del anfitrión | — | ~$18,752 MXN |
| Impuesto de hospedaje (huésped) | $4,243 MXN | Potencialmente $0* |
| CFDI disponible | No | Sí |
*Sujeto a la estructura del contrato y la clasificación de la estancia. Ver nota sobre arrendamiento arriba.
Cómo reservar directo con StayWork
Usa el calendario en vivo para disponibilidad actual y precios base. Para estancias de 30 noches o más, para reservas corporativas que necesitan CFDI, o si quieres discutir la opción de arrendamiento temporal, escríbenos a info@stayworkcdmx.com antes de reservar.
Cubrimos Roma Norte y Narvarte , con el mismo camino de reserva directa en los dos barrios.
StayWork CDMX es operado por Defihaus SA de CV. No somos asesores fiscales. Los números en este post reflejan nuestra estructura real de comisiones a partir de 2026; las retenciones y comisiones de plataforma de Airbnb están sujetas a cambios. Consulta a un contador público para asesoría específica a tu situación fiscal.
