La mayoría de los huéspedes que reservan a través de Airbnb asumen que el precio que ven es cercano a lo que recibe el anfitrión. No lo es. Para cuando una estancia en Ciudad de México liquida en la plataforma — con tarifas de servicio, retención de IVA, impuesto de hospedaje de la ciudad y comisiones al anfitrión — la brecha entre lo que paga un huésped y lo que realmente recibe un anfitrión puede superar el 40% del valor total de la reserva.
Este post muestra los números reales de nuestra operación en Roma Norte. No estimaciones — la estructura de comisiones real con la que lidiamos cada ciclo de reserva, y qué cambia cuando un huésped reserva directamente.
Lo que Airbnb cobra al huésped
Cuando un huésped reserva una estancia de 30 noches en Airbnb, ve una tarifa por noche y una tarifa de limpieza. Lo que aparece al hacer checkout es un número diferente.
Airbnb agrega una tarifa de servicio al huésped del 14–16% sobre la tarifa base y la tarifa de limpieza. Esta tarifa no es negociable, no es reembolsable si la plataforma cancela y no va al anfitrión.
Además, los huéspedes que reservan alojamiento en Ciudad de México pagan el impuesto de hospedaje — un impuesto municipal del 5% recaudado y remitido por Airbnb en nombre del gobierno de la Ciudad de México. Este aplica por noche durante toda la duración de la estancia.
Para una estancia típica en Roma Norte a una tarifa por noche de $2,800 MXN durante 30 noches:
| Concepto | Monto (MXN) |
|---|---|
| Alojamiento base (30 noches) | $84,000 |
| Tarifa de limpieza | $850 |
| Tarifa de servicio Airbnb al huésped (~15%) | $12,728 |
| Impuesto de hospedaje (5%) | $4,243 |
| Total que paga el huésped | $101,821 |
El huésped paga más de $101,000 MXN por una estancia cuya tarifa base es $84,850 MXN. La plataforma y el impuesto municipal absorben aproximadamente $17,000 antes de que el anfitrión vea un solo peso.
Por qué el impuesto de hospedaje importa más en estancias largas
El 5% de impuesto de hospedaje es relativamente invisible en estancias cortas. En estancias largas — el tipo de huésped que atrae StayWork — se vuelve significativo.
Un huésped corporativo que reserva una estancia de 6 meses a una tarifa base de $3,500 MXN por noche enfrenta una factura de hospedaje de aproximadamente $31,500 MXN durante la duración de la estancia, pagada íntegramente por él y remitida directamente al gobierno de la Ciudad de México por Airbnb. No recibe nada a cambio que un huésped de reserva directa no recibiría también.
Esto no es una comisión de plataforma. Es un impuesto. Pero Airbnb lo recauda porque la reserva se clasifica como hospedaje — alojamiento proporcionado a través de una plataforma digital. Esa clasificación tiene una excepción legal que vale conocer.
Lo que Airbnb retiene del anfitrión
Una vez que el huésped paga, Airbnb también toma su parte del lado del anfitrión.
Para personas morales (empresas como Defihaus SA de CV) que han proporcionado su RFC a Airbnb, la plataforma retiene:
- Tarifa de servicio al anfitrión: ~15.5% del subtotal de la reserva (alojamiento + limpieza), que incluye IVA
- Retención de ISR: 2.5% del ingreso bruto
- Retención de IVA: 8% del ingreso bruto (50% de la tasa estándar del 16% de IVA, según lo requerido para personas morales con RFC)
Usando el mismo ejemplo de 30 noches en Roma Norte:
| Concepto | Monto (MXN) |
|---|---|
| Subtotal de reserva | $84,850 |
| Tarifa Airbnb al anfitrión (~15.5%) | −$13,152 |
| ISR retenido por Airbnb (2.5%) | −$2,121 |
| IVA retenido por Airbnb (8%) | −$6,788 |
| Pago al anfitrión | $62,789 |
El huésped pagó $101,821. El anfitrión recibió $62,789. La plataforma, el impuesto municipal y las retenciones fiscales absorbieron los $39,032 restantes — aproximadamente el 38% de lo que el huésped pagó realmente.
Las retenciones de ISR e IVA son acreditables en las declaraciones mensuales del SAT, por lo que no son una pérdida permanente. Pero sí afectan el flujo de caja y requieren contabilidad fiscal adecuada para recuperarlos.
Qué cambia cuando un huésped reserva directo
Cuando un huésped reserva a través de nuestro calendario Lodgify o nos contacta directamente, la estructura cambia significativamente en ambos lados.
Para el huésped:
- Sin tarifa de servicio de plataforma (se elimina el 14–16%)
- Sin impuesto de hospedaje — las estancias estructuradas como arrendamiento temporal (alquiler temporal) en lugar de hospedaje pueden quedar fuera del alcance de este impuesto, dependiendo de la estructura del contrato y la duración. Incluimos una aclaración legal sobre este punto más adelante.
- El mismo departamento, los mismos anfitriones, el mismo check-in autónomo
Para el anfitrión:
- Sin tarifa Airbnb al anfitrión (se elimina el 15.5%)
- ISR e IVA siguen aplicando como ingreso empresarial normal — pero a través de declaraciones estándar del SAT en lugar de retención de plataforma
- Visibilidad completa de ingresos y capacidad de facturación directa (CFDI a solicitud)
Una reserva directa para la misma estancia de 30 noches a la misma tarifa base se ve así:
| Concepto | Monto (MXN) |
|---|---|
| Paga el huésped | $84,850 |
| Tarifa plataforma Lodgify (~3.9%) | −$3,309 |
| Neto para el anfitrión | ~$81,541 |
El huésped ahorra aproximadamente $17,000 MXN en comparación con reservar a través de Airbnb. El anfitrión recibe $81,541 en lugar de $62,789 — una diferencia de casi $19,000 MXN en la misma estancia de 30 noches.
Una nota sobre arrendamiento temporal y el impuesto de hospedaje
El 5% de impuesto de hospedaje aplica específicamente al hospedaje — servicios de alojamiento proporcionados a través de plataformas digitales bajo las reglas de la economía de plataformas de México. Cuando una estancia se estructura bajo un contrato de arrendamiento temporal, puede clasificarse de manera diferente bajo el derecho civil y fiscal mexicano, potencialmente colocándola fuera de la definición de hospedaje.
Para estancias largas — desde 30 noches hasta varios meses — esta distinción puede ahorrarle al huésped varios miles a decenas de miles de pesos, dependiendo de la tarifa y la duración.
Esto no es asesoría legal. La clasificación depende de la estructura del contrato, la situación fiscal y cómo el propietario reporte los ingresos. Si estás planeando una estancia larga y quieres discutir si una estructura de arrendamiento temporal es apropiada para tu reserva, escríbenos antes de reservar y podemos revisar las opciones.
Qué usamos en el lado de reserva directa
Nuestro camino de reserva directa funciona a través de Lodgify, que gestiona el calendario, la sincronización de disponibilidad entre plataformas y un flujo de pago limpio. Los huéspedes obtienen precios en vivo, disponibilidad actual y la opción de pagar con tarjeta o transferencia bancaria.
Lodgify cobra una tarifa de plataforma de aproximadamente el 3.9% — considerablemente menos que la estructura combinada de comisiones al anfitrión y al huésped de Airbnb. La absorbemos de nuestro lado; los huéspedes ven la tarifa base sin cargo adicional de plataforma.
Para estancias mensuales, reservas corporativas o cualquier cosa de más de 30 noches, preferimos hablar directamente antes de finalizar la reserva. No porque el proceso sea complicado, sino porque las estancias largas a menudo se benefician de una conversación sobre fechas, logística de check-in y si se necesita factura CFDI para reportes de gastos.
Por qué seguimos en Airbnb
Airbnb proporciona descubrimiento. Los huéspedes que nunca han oído hablar de StayWork nos encuentran a través de la plataforma — y eso es genuinamente útil, especialmente para estancias cortas o huéspedes haciendo su primer viaje a CDMX.
El modelo honesto es híbrido: Airbnb para alcance, directo para huéspedes recurrentes y estancias largas. Un huésped que reserva 10 noches a través de Airbnb, tiene una buena experiencia y regresa por un mes al año siguiente vale la pena dirigirlo por el canal directo en la segunda estancia. El ahorro en comisiones es real y la relación es más limpia.
No intentamos eliminar Airbnb de nuestra operación. Intentamos asegurarnos de que los huéspedes que planean estancias largas — y que se beneficiarán significativamente de la diferencia en comisiones — sepan que existe una opción directa.
Resumen: la comparación de comisiones
| Airbnb (30 noches, $2,800/noche) | Directo (misma estancia) | |
|---|---|---|
| Paga el huésped | ~$101,821 MXN | ~$84,850 MXN |
| Ahorro del huésped | — | ~$16,971 MXN |
| Recibe el anfitrión | ~$62,789 MXN | ~$81,541 MXN |
| Beneficio del anfitrión | — | ~$18,752 MXN |
| Impuesto de hospedaje (huésped) | $4,243 MXN | Potencialmente $0* |
| CFDI disponible | No | Sí |
*Sujeto a la estructura del contrato y la clasificación de la estancia. Ver nota sobre arrendamiento arriba.
Cómo reservar directo con StayWork
Usa el calendario en vivo para disponibilidad actual y precios base. Para estancias de 30 noches o más, para reservas corporativas que necesitan CFDI, o si quieres discutir la opción de arrendamiento temporal, escríbenos a info@stayworkcdmx.com antes de reservar.
Cubrimos Roma Norte y Narvarte. Ambos barrios, el mismo camino de reserva directa.
StayWork CDMX es operado por Defihaus SA de CV. No somos asesores fiscales. Los números en este post reflejan nuestra estructura real de comisiones a partir de 2026; las retenciones y comisiones de plataforma de Airbnb están sujetas a cambios. Consulta a un contador público para asesoría específica a tu situación fiscal.
